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Apr 10, 2024

기본 Crossgates 몰 CMBS 대출은 2012년 몰 감정가보다 69% 낮은 가격으로 판매되었습니다.

상업용 부동산(CRE)이 부채와 자본 모두에서 발생하는 막대한 손실 앞에서 “부동산에서는 돈을 잃을 수 없다”는 말은 웃기다. 다행히 지금까지는 은행이 아닌 대부분 투자자들이었습니다.

상업용 부동산(CRE)이 부채와 자본 모두에서 발생하는 막대한 손실 앞에서 “부동산에서는 돈을 잃을 수 없다”는 말은 웃기다. 고맙게도 지금까지 큰 타격을 입은 것은 은행이 아니라 대부분 투자자였습니다.

그래서 이렇습니다: 2012년에 뉴욕 주 올버니에 있는 130만 평방피트 규모의 광역 크로스게이트 몰(Crossgates Mall)이 지원하는 3개의 10년 만기 이자 전용 모기지가 투자자들에게 판매되었을 때 담보 가치는 4억 7천만 달러였습니다. 이 평가에 따르면 이는 매우 큰 가치였기 때문에 투자자들은 쇼핑몰 소유자인 Pyramid Management Group이 소유한 LLC에게 이 부동산에 대해 2억 4,400만 달러를 빌려주는 것에 대해 기분이 좋았습니다.

2020년에 쇼핑몰이 재평가되었을 때 가치는 2억 8,100만 달러로 낮아졌는데, 이는 여전히 총 ​​2억 4,400만 달러인 3건의 대출보다 높습니다.

2022년에 10년 모기지 만기가 만료되었고, 피라미드 매니지먼트는 2023년 5월까지 1년 연장을 진행했습니다.

2023년 5월 연장이 만료되자 피라미드 매니지먼트는 모기지 재융자에 실패하고 모기지 불이행을 해 상환하지 못했다. 대출 기관(특별 관리 기관을 통한 CMBS 보유자)은 이제 부동산을 압류하여 담보를 확보할 수 있습니다.

그러나 그들은 그렇게 하지 않았습니다. 지난 6월 특검은 대출금을 경매에 올려 최고가 입찰자에게 팔고 다른 사람이 쇼핑몰을 점유하도록 했다.

오늘 CMBS를 추적하고 분석하는 Trepp은 해당 대출이 현재 1억 7,390만 달러에 판매되었다고 메모를 통해 보고했습니다. 2,960만 달러의 청산 비용을 제외하고 순수익은 1억 4,400만 달러였으며, 이는 대출이 유동화될 당시 4억 7,000만 달러로 평가된 담보에 대한 것이었습니다.

그래서 우리는 눈썹을 치켜뜨며 다음과 같이 기록합니다.

부실 대출의 구매자는 실제로 1억 7,390만 달러에 달하는 담보를 소유하게 됩니다. 이 쇼핑몰의 궁극적인 운명이 무엇이든, 구매자는 훨씬 더 낮은 비용 기반을 갖게 될 것입니다.

소매 부동산의 연체율은 금융 위기에 이어 오프라인 소매업이 전자상거래로 인해 한 번에 한 소포씩 무너졌던 오프라인 소매 붕괴 이후로 끔찍했습니다.

7월 유동화주택에 대한 주택담보대출 연체율은 6.9%로 상승했다. 2017년부터 2020년까지 연체율이 낮아지는 것은 연체가 치유되었기 때문이 아니라 압류 매각이나 대출 매각 등 어떤 방식으로든 '해결'되었기 때문입니다.

현재 매각된 Crossgates Mall의 담보 대출은 연체를 "해결"하고 해당 대출을 연체율에서 제외할 것입니다.

Sears Holdings, Toys 'R' Us, Radio Shack, Bed, Bath & Beyond에 이르기까지 수많은 지역 및 전국 백화점 체인과 기타 소매 체인이 파산 신청을 했고 대부분이 청산되고 사라졌습니다. 지역 백화점 체인이 모두 사라졌습니다. 노드스트롬(Nordstrom), 콜스(Kohl's), 메이시스(Macy's)를 포함해 전국 체인점은 몇 개 남지 않았으며 모두 수년에 걸쳐 수백 개의 매장을 폐쇄했으며 계속해서 매장을 폐쇄했습니다. JC Penney는 거대 집주인 Simon Property Group [SPG]과 Brookfield에 의해 파산 상태에서 매입되었습니다. 그들은 폐쇄된 앵커 매장이 쇼핑몰을 망하게 하는 것을 원하지 않았기 때문입니다.

좀비 쇼핑몰은 미국 전역 곳곳에 있습니다. Crossgates Mall에서 보았듯이 살아남고 여전히 기능하는 쇼핑몰의 담보 가치는 급락했습니다.

사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group)과 브룩필드(Brookfield)와 같은 가장 큰 집주인들은 수많은 쇼핑몰을 떠나 대출 기관(주로 CMBS 보유자)이 손실을 감수하도록 했습니다. 예를 들어, 사이먼 프로퍼티 그룹(Simon Property Group)은 2019년 미주리주 캔자스시티 교외에 있는 100만 평방피트 규모의 인디펜던스 센터(Independent Center)를 떠났는데, 이로 인해 당시 소매 CMBS 대출 사상 최대 규모의 손실이 발생했습니다. 2021년 초 조지아 주 콥에 있는 120만 평방피트 규모의 타운 센터와 2021년 중반에 펜실베이니아주 노스웨일스에 있는 110만 평방피트 규모의 몽고메리 몰에서 멀어졌습니다.

유럽 ​​쇼핑몰 REIT Unibail-Rodamco-Westfield가 소유한 Westfield는 2021년 2월 미국 내 27개 Westfield 쇼핑몰을 모두 폐기하겠다고 발표했습니다. 회사가 떠난 처음 두 개의 쇼핑몰은 플로리다주 탬파베이에 있었기 때문에 CMBS 보유자들이 손실을 감수하게 되었습니다. 그런 다음 미국의 다른 쇼핑몰에서 판매되고 걸어갔습니다. 2023년 6월, Westfield와 공동 소유주인 Brookfield는 샌프란시스코에 있는 Westfield 쇼핑몰을 떠나 CMBS 보유자들이 손실을 감수하도록 했습니다.